Gaona, Palacios y Rozados Abogados

Medidas complementarias en el ámbito social y económico ante el COVID-19 en relación a los arrendamientos vigentes sobre vivienda habitual

Este Real Decreto-Ley regula en materia de arrendamientos en vigor que recaigan sobre vivienda habitual un paquete de medidas que entrarán en vigor mañana día 2 de abril y que persiguen un triple objetivo:

Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas del COVID-19. Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios. Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Para conseguir esto se establecen medidas sobre los juicios de desahucios, sobre la duración del plazo de los arrendamientos, sobre la renta y sobre ayudas para financiar las medidas que se lleven a cabo sobre el pago de la renta, concretamente se pretende alcanzar los objetivos marcados mediante:

  • La suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
  • La prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
  • Medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.
  • Ayuda mediante la creación de una línea de avales del Estado para hogares en situación de vulnerabilidad y que no comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

1.- MEDIDAS SOBRE LOS DESAHUCIOS:

Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (articulo 1).

Lanzamientos y juicios de desahucio.

Una vez levantada la suspensión de todos términos y plazos procesales por la finalización del estado de alarma, en la tramitación del procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU, en los arrendatarios que aleguen y acrediten ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Por su parte, en aquellos casos en los que no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 (se refiere al desahucio por falta de pago en los que se prevé requerir al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje, pague, enerve la acción; o en otro caso, formule oposición) o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor del decreto-ley.

Justificación de la situación de vulnerabilidad en el arrendatario.

El arrendatario demandado debe acreditar que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica y acreditarla documentalmente con arreglo a los artículos 5 y 6 del real decreto-ley.

Si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre la situación de vulnerabilidad económica alegada, decretará la suspensión con carácter retroactivo a la fecha en que aquella se produjo por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. El decreto que fije la suspensión señalará expresamente que, transcurrido el plazo fijado, se reanudará el cómputo de los días a que se refiere el artículo 440.3 o señalará fecha para la vista.

Para dar cumplimiento a lo exigido por el artículo 150.4 de la LEC (establece este precepto procesal que cuando la notificación de la resolución contenga fijación de fecha para el lanzamiento de quienes ocupan una vivienda, se dará traslado a los servicios públicos competentes en materia de política social por si procediera su actuación, siempre que se hubiera otorgado el consentimiento por los interesados) dispone el real decreto-ley en este sentido que se entenderá que concurre el consentimiento de la persona arrendataria por la mera presentación de la solicitud de suspensión.

Situación de vulnerabilidad social o económica del arrendador

En caso de que la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19 también afecte a la persona arrendadora demandante, deberá ponerse en conocimiento del Juzgado y acreditarse la situación con arreglo a los mismos artículos 5 y 6 del real decreto-ley, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá comunicarlo a los servicios sociales competentes para su consideración a los efectos de establecer el plazo de suspensión extraordinaria y en la definición de las medidas de protección social a adoptar.

Igualmente aquí, se entenderá que concurre el consentimiento del arrendador para hacer la comunicación a los servicios sociales por la mera presentación del escrito alegando la situación de vulnerabilidad económica sobrevenida.

2.- MEDIDAS SOBRE LA DURACIÓN DEL PLAZO:

 Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU de 1994 en los que, dentro del periodo comprendido desde el 2 de abril de 2020 hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria o el periodo de prórroga tácita, se faculta al arrendatario para prorrogar el plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, salvo que de mutuo acuerdo con el arrendador se fijen otros términos o condiciones.

El ejercicio de esta facultad de prorrogar el arrendamiento requiere la previa comunicación del arrendatario al arrendador.

3.- MEDIDAS SOBRE LA RENTA:

Procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica.

Cuando en el arrendador concurre la circunstancia de gran tenedor y/o empresa o entidades públicas de vivienda. Reducción de la renta o moratoria, salvo acuerdo.

  1. Cuando la persona arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal:

– Persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos,  excluyendo garajes y trasteros,

-Superficie construida de más de 1.500 m2

  1. En el plazo de un mes desde el 2 de abril de 2020 el arrendatario deberá solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
  2. En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas: a) Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses. b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

4.- En el caso que se ponga a disposición del arrendatario la financiación concedida con ocasión del programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 (financiación por entidad bancaria con aval del Estado), se levantará la moratoria en el pago de la renta arrendaticia y el consiguiente fraccionamiento de las cuotas preestablecido.

Cuando en el arrendador NO concurre la circunstancia de gran tenedor y/o empresa o entidades públicas de vivienda. Aplazamiento.

  1. La persona arrendadora NO sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor.
  2. El arrendatario en el plazo de un mes desde el 2 de abril de 2020 podrá solicitar de la persona arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la con donación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.
  3. En el plazo máximo de 7 días laborables la persona arrendadora comunicará a la arrendataria las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.
  4. Si la persona física arrendadora no acepta ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo 9 (financiación por entidad bancaria con aval del Estado).
4.- MEDIDAS DE AYUDAS:
Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19
  1. Las entidades bancarias ofrecerán ayudas transitorias de financiación a las personas que se encuentren en la referida situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de hasta seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante. Estas operaciones estarán avaladas en su totalidad por el Estado.
  2. Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de renta.
  3. A estas ayudas transitorias de financiación podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia del COVID-19, de acuerdo con los criterios y requisitos que se definan a través de una Orden del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, que incluirán en todo caso, y como mínimo, las situaciones definidas en el artículo 5 del decreto-ley.

5.- QUE SE ENTIENDE POR SITUACIÓN DE VULNERAVILIDAD ECONÓMICA

Condiciones subjetivas

Los supuestos de vulnerabilidad económica por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, ERTE, o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).

ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.

iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

2. A los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

3. No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Acreditación de las condiciones subjetivas.

  1. La concurrencia de la situación de vulnerabilidad económica se acreditará por la persona arrendataria ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes documentos: a) En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. b) En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. c) Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

i.Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
ii. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
iii. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

d) Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

e) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

2. Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letra a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

6.- MEDIDAS SANCIONADORAS:

Consecuencias de la aplicación indebida por la persona arrendataria de la moratoria excepcional de la deuda arrendaticia y de las ayudas públicas para vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del COVID-19.

  1. La persona o personas que se hayan beneficiado de una moratoria de la deuda arrendaticia de su vivienda habitual y/o de ayudas públicas para atender al pago de la misma sin reunir los requisitos previstos para situación de vulnerabilidad del artículo 5, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
  2. El importe de los daños, perjuicios y gastos no podrá ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por la persona arrendataria por la aplicación de la norma, la cual incurrirá en responsabilidad, también, en los casos en los que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de las medidas reguladas por este real decreto-ley.

Elaborado por:

Josemaría Rueda Álvarez, socio de Roca Junyent-Gaona y Rozados Abogados

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