El 24 d abril del 2019, entró en vigor la Ley N° 30933 “Ley de Desalojo con Intervención Notarial” (en adelante, la ley). De acuerdo a esta norma, todo aquel que considere tener el derecho de obtener la restitución de un inmueble y cuyo pedido haya encontrado resistencia en el poseedor, puede acudir a un notario con la finalidad de iniciar un procedimiento de desalojo.

En ese sentido, se identifican tres momentos plenamente diferenciados para alcanzar el desalojo bajo el amparo y protección de la figura del Notario:

  • La celebración del contrato de arrendamiento: cuyo contenido debe cumplir con ciertos formalismos para que las partes puedan acogerse a la norma.
  • El procedimiento mismo en sede notarial: en el cual se acredita al notario la configuración de alguna de las dos causales previstas en la ley a fin que este expida un acta dejando constancia de la procedencia del desalojo.
  • La ejecución del desalojo propiamente dicha por parte del juez de paz letrado competente.

Inicialmente, debemos aclarar que la dación de esta norma no implica la obligatoriedad de someterse a sus alcances; es decir que, a pesar de su vigencia, quienes hoy deseen celebrar un contrato de arrendamiento, pueden hacerlo como tradicionalmente lo han venido efectuando, teniendo por formalidad un simple contrato, con o sin firmas certificadas notarialmente.

En la medida que el contrato de arrendamiento es uno de carácter consensual, esta formalidad será suficiente para tener por constituida la relación contractual. Sin embargo, de ser así, el arrendador no podrá gozar de las facilidades que otorga la norma bajo análisis asumiendo el consabido peligro, especialmente el referido a la dilatación por parte de las autoridades judiciales.

Formalidad del contrato de arrendamiento para que pueda acogerse a la nueva Ley.

Conforme al artículo 4 numeral 2 de la Ley, el contrato de arrendamiento debe constar:

1) En el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) creado por el decreto legislativo Nº 1177 o

2) En escritura pública.

Es importante aclarar que el FUA solo es utilizable cuando se trata del arrendamiento de una vivienda, en tanto que en la escritura pública el bien puede estar destinado a vivienda, local comercial, industrial u otros fines.

Por otro lado, el FUA está limitado en su uso únicamente al propietario que arrienda y cuando tiene por objeto una vivienda, conllevando su formalización un número de operaciones que trasciende a la simple certificación de firmas. Es de rescatar que siendo obligación del notario verificar que quien arrienda es el propietario, debe adjuntarse necesariamente partida registral vigente o documento suficiente que a criterio del notario acredite el derecho de propiedad del arrendador.

Por su parte, la escritura pública que contendrá el contrato de arrendamiento tiene las mismas formalidades que plantea el Decreto Legislativo N° 1049 “Decreto Legislativo del Notariado” para cualquier escritura, debiendo llamar la atención que el arrendador no necesariamente es el propietario del bien, sino más bien quien tenga derecho al disfrute del mismo.

Es por ello que el artículo 1666 del código civil no alude al propietario sino al arrendador del bien, quien cede el uso a cambio de una renta. Así, a diferencia de lo que sucede con el FUA, en la escritura pública podrá comparecer el propietario sin duda, pero también un usufructuario o el titular de un derecho de superficie.

Actualmente, conforme a la nueva Ley, en la medida que se formalice el contrato de arrendamiento por escritura pública, nadie podrá pretender omitir la presentación de –por ejemplo– la partida registral que acredite que quien arrienda es el propietario conforme a lo manifestado en el propio contrato.

Ello obedece a que conforme a los artículos 2, 24 y 51 del Decreto Legislativo N° 1049, el notario deberá verificar la validez del acto jurídico contenido en la escritura en la medida que da fe sobre su realización (calificación notarial).

Otro aspecto interesante que prevé la ley es que no será exigible la minuta para proceder a extender la correspondiente escritura pública de arrendamiento; sin embargo, ello no es óbice para que si las partes lo desean lleven al despacho notarial su minuta autorizada por letrado.

Causales de desalojo conforme a la nueva Ley.

Conforme lo señalan diversos profesionales peruanos, la ley bajo comentario incurre en determinados deslices al momento de establecer las causales que darán pie al desalojo con intervención notarial, siendo necesario dar cuenta de los mismos pues su tratamiento conlleva determinados aspectos prácticos a tener en consideración, particularmente en cuanto al incumplimiento de pago.

Vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento (art. 7 literal

            1, Ley N° 30933): Como es lógico, si al vencimiento del contrato el arrendatario desocupa y entrega el bien no habrá necesidad de recurrir al desalojo bajo el amparo de la Ley N° 30933; se podrá activar más bien el mecanismo establecido en esta norma en tanto el arrendatario permanezca en el uso del inmueble, caso en el cual conforme al artículo 1700 del código sustantivo, inexorablemente e ipso jure se produce la “continuación del arrendamiento”, sin que esto implique una renovación del mismo.

Siendo ello así, es decir, habiéndose producido el vencimiento del plazo del contrato y permaneciendo el arrendatario en el uso del bien (lo cual conlleva a impulsar el desalojo), es recién la carta notarial en la que se solicita la restitución la que hace fenecer el contrato y convierte al arrendatario en poseedor precario; antes de la recepción de la carta el contrato sigue vigente a pesar de haberse vencido el plazo estipulado de manera primigenia.

Así, el desalojo procederá en rigor y función a la causal “fenecimiento del contrato” por requerimiento de la parte mediante carta notarial (que deberá adjuntarse a la solicitud según el art. 6.2. de la ley.).

En conclusión, en cuanto a este punto, podrá iniciarse el procedimiento notarial recién cuando se haya enviado la carta al arrendatario y se cuente con la debida certificación notarial (y no desde el solo vencimiento del plazo estipulado).

             2) Incumplimiento del pago de la renta convenida(art. 7 literal 2, Ley N° 30933): Como es sabido, el incumplimiento en el pago de la renta per se no hace fenecer el contrato de arrendamiento; se requiere para tal efecto la activación del mecanismo resolutorio; mientras no se resuelva el contrato entonces, mal podría pretenderse el desalojo contra el arrendatario por no haber pagado determinada renta, toda vez que a pesar del no pago el contrato sigue vigente.

Bajo este orden de ideas, en rigor se procederá a desalojar al arrendatario por la causal “resolución de contrato” y no por la mera falta de pago.

La función del notario en este caso, no pasa únicamente por verificar el incumplimiento de pago restringiendo su calificación a la presentación del voucher o estado de cuenta bancaria correspondiente, sino que además deberá calificar y verificar que efectivamente se haya resuelto conforme a ley el contrato de arrendamiento.

Acogimiento a la Nueva Ley 30933:

La única disposición complementaria transitoria señala que los contratos de arrendamientos celebrados en el marco del D. Leg. N° 1177 y los anteriores a este:

“podrán acogerse a la presente ley siempre y cuando suscriban una adenda que cumpla con las mismas formalidades del contrato de arrendamiento establecidas en la presente ley”.

Efectivamente, cualquier contrato de arrendamiento, sea el celebrado bajo el auspicio de un programa especial establecido por el Estado o de otro lado, aquél celebrado por las partes atendiendo a su plena autonomía contractual sustentada nada menos que en el código civil, pueden acogerse a esta ley.

Oposición al trámite notarial

Hay varias consideraciones a tener en cuenta sobre cuál debe ser la respuesta del notario ante la formulación de oposición, sea del arrendatario, sea de un tercero ajeno al contrato.

En el caso del arrendatario la misma norma restringe en su artículo 8.3 los supuestos de oposición, los cuales son básicamente de orden formal y fácilmente comprobables por el notario. Dicha comprobación supone constatar (art. 8.4) si se ha configurado alguna de las causales previstas en la norma.

Antes de esta norma, la sola manifestación de “oposición” al trámite notarial implicaba la terminación del mismo, sin entrar a evaluar el notario la legitimidad en la participación del opositor o respecto a los argumentos planteados (véase el artículo 6º de la ley 26662). Con esta ley –para el caso del desalojo- el notario tendrá que hacer una “calificación” de la oposición y dentro del marco de la norma decidir si continúa o finaliza el trámite (art. 8.5 numeral 1).

¿Qué sucede si el opositor es un tercero? En principio habrá que decir que en la medida que alegue interés –para oponerse- y bajo el imperio de la ley 26662 debiera darse por terminado el trámite notarial. Sin embargo, hay que tener muy presente lo establecido en el artículo 8.5 de la Ley (el cual es categórico), que contiene dos supuestos numerus clausus que provocan la finalización del trámite notarial. Fuera de dichos supuestos (es decir, ante la oposición de un tercero) el trámite debe continuar.

Finalmente, me corresponde felicitar al Estado Peruano, quien promulgó esta Ley creando un nuevo asunto no contencioso a cargo de los notarios.

En tanto se cumpla el objetivo de mitigar la frustración de los arrendadores que ven prolongados en exceso los procesos para desalojar a sus inquilinos morosos o ilegales en un muy tugurizado sistema de administración de justicia peruano, todo estará en orden, esperanzado en que este mecanismo nuevo a futuro no se vea mal utilizado por gente inescrupulosa que busca hacerse de si bienes inmuebles de manera ilegal.

Ya ha sucedido en alguna oportunidad, todo esta en manos de las autoridades, los notarios y en general la colectividad quienes no deben ver esto como oportunidad de adquirir inmuebles de forma ilegítima.

Igualmente, hay que tener presente que, si bien esta nueva ley descansa en la adecuada ejecución de las atribuciones conferidas al notario, la oportuna respuesta que deberá brindar el juez frente al pedido del arrendatario quien, conforme al Art. 7.4 de la Ley, debe emitir una orden de desalojo en un plazo de tres días hábiles contados desde el momento en que recibe la solicitud de desalojo y las copias legalizadas del expediente notarial, es vital para que no se interrumpa el dinamismo que ostenta la nueva norma.

Por: Juan Alberto Pacheco Flores. Abogado adscrito al área de Derecho Mercantil y Fiscal de Gaona y Rozados

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